Как найти арендатора квартиры: площадки, чаты «сниму» и проверка

Как найти арендатора квартиры: короткий ответ

Арендатора квартиры ищут двумя способами одновременно. Первый — ждать, пока жилец найдёт вас сам: объявление на Авито, Циане, ДомКлике или Яндекс Недвижимости с хорошими фото и честной ценой. Второй — искать самому: отвечать на запросы «сниму квартиру» в Telegram-чатах города, района и ЖК, в чатах релокантов, студентов и сотрудников крупных компаний. Второй способ заметно быстрее, потому что человек в чате ищет жильё прямо сейчас, а конкурентов у вас там меньше, чем на площадке с сотнями похожих объявлений.

Запросов на аренду в чатах много. По данным LeadRadar за последние 30 дней, аренда жилья — самая крупная подкатегория из всех: 14 571 заявка. Вся группа «Недвижимость» дала 17 600 заявок из 58 561. Это больше, чем перевозки, ремонт и бытовые услуги. Собственнику остаётся найти нужные запросы в своём городе и ответить раньше других.

Подготовка: что сделать до первого объявления

Квартиру сдают быстрее не за счёт текста объявления, а за счёт трёх вещей: цены, фото и состояния.

Цена. Откройте 15–20 похожих объявлений в своём районе: та же комнатность, похожий дом, похожее состояние. Посмотрите, какие из них висят давно, а какие исчезают за пару дней. Ставьте цену в середине диапазона или чуть ниже, если хотите сдать быстро. Лишние пять процентов к цене легко оборачиваются месяцем простоя, а это уже минус 100% месячного дохода.

Состояние. Уберите личные вещи, почините то, что течёт, искрит и скрипит. Сделайте генеральную уборку, лучше профессиональную: разница видна на фото и на показе.

Фото. Днём, при открытых шторах, с широкого угла. Каждая комната, кухня, санузел, вид из окна. Фотографии с телефона вполне годятся, если они светлые и ровные.

Условия. Заранее решите, с кем готовы жить рядом ваши вещи: дети, животные, курение, срок договора, депозит, кто платит за коммунальные услуги и интернет. Чем раньше вы это напишете, тем меньше лишних звонков.

Где искать арендатора: сравнение каналов

Как правило, объявление на площадке плюс активный поиск по чатам дают первые просмотры уже в первые дни. Риэлтор или управляющий сервис имеют смысл, если у вас нет времени на показы или вы живёте в другом городе.

Арендаторы в Telegram-чатах: где они пишут и что просят

В чатах люди публикуют не объявления, а запросы: кто ищет, на какой срок, какой бюджет и какой район. Для собственника это готовая анкета арендатора.

Где искать такие запросы:

• Городские и районные чаты аренды. Во многих городах есть отдельные чаты «сдам/сниму», где собственники и арендаторы пишут напрямую.
• Чаты ЖК. Люди часто хотят снять квартиру в конкретном доме: рядом школа, работа, родственники.
• Чаты релокантов и переезжающих. Люди переезжают по работе из другого города или возвращаются из-за границы. Часто ищут на длительный срок и готовы платить за несколько месяцев.
• Студенческие чаты. Сезонный спрос в августе и сентябре, часто на весь учебный год.
• Чаты сотрудников крупных компаний и вахтовиков. Компании ищут жильё для сотрудников, иногда сразу несколько квартир.

Примеры запросов (перефразировано, без имён и контактов):

Семья из трёх человек, ребёнку 6 лет, ищем двушку на длительный срок рядом с метро на северо-западе. Бюджет до 55 тысяч с коммуналкой. Животных нет, оба работаем.

Переезжаю по работе, нужна однушка или студия в центре на год. Могу оплатить сразу два месяца, есть кот.

Ищем квартиру для двух сотрудников, желательно с двумя отдельными комнатами, на полгода. Оплата от компании по безналу.

Студентка, ищу комнату или студию недалеко от университета до конца учебного года. Без вредных привычек.

Молодая пара, ищем квартиру в конкретном ЖК, хотим переехать до конца месяца.

Такой запрос уже отвечает на половину ваших вопросов: состав семьи, животные, бюджет, срок. Остаётся проверить совпадение и ответить.

Своё объявление в чате тоже работает, если по правилам

В чатах «сдам/сниму» собственники публикуют и свои объявления. Правила обычно простые: одно объявление в несколько дней, обязательные цена и район, без ссылок на сторонние сайты. Прочитайте закреп перед публикацией, иначе сообщение удалят, а вас могут заблокировать.

Хорошее объявление в чате короче, чем на площадке. Первая строка: комнатность, район, цена. Дальше три-четыре факта, ради которых выбирают именно эту квартиру: до метро пешком, новая техника, можно с животными, свободна с такого-то числа. Потом 5–8 фото и способ связи. Длинные описания в чатах не дочитывают.

Но в оживлённом чате объявление через пару часов уходит далеко вверх, и его перестают видеть. Поэтому ответы на свежие запросы арендаторов обычно дают больше, чем собственные посты.

Как устроен поиск заявок в чатах и почему вручную за ним не уследить, подробно описано в статьях как находить заявки в Telegram-чатах и мониторинг Telegram-чатов по ключевым словам.

Как ответить на запрос «сниму»

На хороший запрос в большом городе за первые полчаса отвечают несколько собственников и агентов. Большинство пишет «Есть вариант, пишите в личку». Человек видит это десятый раз за день и не пишет.

Сработает конкретный ответ в личку:

Здравствуйте! Вы искали двушку на северо-западе до 55 тысяч. Сдаю свою квартиру, без посредников: 54 м², 7 минут пешком до метро, 5-й этаж, есть посудомойка и две раздельные комнаты. 50 тысяч плюс счётчики, депозит 50 тысяч. С ребёнком — без проблем, рядом школа. Фото здесь. Могу показать завтра после 18:00 или в субботу.

Здесь есть всё, что нужно для решения: вы собственник, цена и депозит, совпадение по району и составу семьи, фото и время показа. Человеку остаётся только ответить «да». Больше примеров первых сообщений в статье как написать клиенту по заявке в Telegram.

Отвечайте только на подходящие запросы. Если у человека собака, а вы против животных, не тратьте время обоих. Если бюджет ниже вашей цены на 20%, лучше пропустить или честно назвать свою цифру.

Показ: как не тратить вечера впустую

Половина показов срывается или заканчивается ничем. Чтобы этого было меньше, фильтруйте кандидатов до встречи.

Перед показом задайте в переписке четыре вопроса: кто будет жить, на какой срок, когда готовы заехать и устраивают ли цена с депозитом. Если на что-то из этого человек отвечает «посмотрим», скорее всего, он пока просто смотрит рынок.

Назначайте показы пачкой: например, три кандидата в субботу с интервалом в полчаса. Так вы потратите один вечер вместо трёх, а кандидаты увидят, что спрос есть, и быстрее примут решение. Обычно это работает честно и без давления.

За день до показа подтвердите время коротким сообщением. Это отсеивает тех, кто передумал, и экономит вам дорогу.

На показе подготовьте копию договора и акт. Если кандидат готов, подписать можно сразу, взяв предоплату и депозит. Хороший арендатор в сезон сам не хочет ждать, потому что знает, что квартиру могут отдать другому.

Когда искать: сезон и сроки

Спрос на аренду неравномерный. Пик обычно приходится на конец лета и осень: студенты, переезды после отпусков, новый рабочий сезон. Зимой, особенно в декабре и январе, людей, которые ищут жильё, заметно меньше, и квартира может простоять дольше.

Если текущий жилец съезжает, начинайте поиск за три-четыре недели до даты выезда. Договоритесь с ним о показах, и новый арендатор заедет почти без простоя. Если договор заканчивается зимой, подумайте о том, чтобы следующий подписать на срок, который закончится в высокий сезон, например на 8 или 20 месяцев.

Как проверить арендатора

Идеальных жильцов не бывает, но есть признаки, по которым видно адекватного человека. Он задаёт вопросы по договору, спокойно показывает паспорт, готов подписать акт с описью и рассказывает о работе без уклончивости.

Что сделать перед подписанием:

1. Паспорт. Сверьте данные, сфотографируйте разворот с согласия человека для договора.
2. Работа и доход. Спросите, где человек работает и как давно. Справку просить не обязательно, но нормальный ответ должен быть.
3. Предыдущая аренда. Почему съезжает, сколько жил на прошлом месте. Можно попросить контакт прошлого собственника.
4. Открытые базы. Проверьте человека в банке данных исполнительных производств ФССП. Много долгов по исполнительным листам — повод задуматься.
5. Все жильцы. Познакомьтесь со всеми, кто будет жить в квартире, а не только с тем, кто подписывает договор.

Если сомневаетесь, заключите договор на короткий срок с продлением: например, на три месяца, а потом на год.

Договор найма и документы

Договор защищает обе стороны. Без него сложно взыскать долг, выселить недобросовестного жильца или удержать депозит за испорченную мебель.

Что должно быть в договоре:

• данные собственника и всех жильцов, адрес и основание права собственности;
• срок найма и порядок продления;
• размер оплаты, дата платежа, способ оплаты, пени за просрочку;
• депозит и условия его возврата;
• кто платит за коммунальные услуги, интернет, мелкий ремонт;
• как часто собственник может приходить с проверкой и с каким предупреждением;
• правила о животных, курении, гостях, субаренде;
• порядок досрочного расторжения с каждой стороны.

К договору приложите акт приёма-передачи с описью мебели и техники и фото их состояния. Показания счётчиков тоже фиксируйте в акте.

Про налоги. Доход от аренды нужно декларировать. Физлицо платит 13% НДФЛ по декларации 3-НДФЛ, а самозанятый — 4% с дохода от физлиц. Для большинства собственников одной квартиры самозанятость удобнее: чеки формируются в приложении, декларацию подавать не нужно.

Если сдаёте несколько квартир или работаете риэлтором

Для тех, кто сдаёт регулярно, поиск по чатам превращается в постоянный источник заявок. Риэлторы и управляющие ищут там арендаторов под свои объекты и собственников, которым нужна помощь со сдачей. У LeadRadar есть отдельные подкатегории: аренда жилья, длительная аренда и посуточная аренда, а запросы на помощь агента собраны в разделе риэлторские услуги.

Как настроить поиск:

1. Выберите подкатегорию «Длительная аренда» или «Аренда жилья».
2. Укажите город. В аренде это обязательно, иначе в ленте будут запросы со всей страны.
3. Добавьте ключевые слова: «сниму», «ищу квартиру», «ищем двушку», названия районов, станций метро или ЖК.
4. Добавьте минус-слова: «сдам», «посуточно», если сдаёте надолго, «комнату», если сдаёте квартиру целиком.
5. Сохраните поиск и включите уведомления в Telegram (тариф Pro).

Бесплатный тариф показывает ленту и даёт 3 открытия контактов. За пару дней видно, сколько запросов в вашем районе и с каким бюджетом ищут жильё. Это полезно и для цены: вы видите реальный спрос, а не цены конкурентов.

Частые ошибки собственников

Цена выше рынка «на пробу». Первая неделя самая ценная: объявление новое, его чаще показывают. Если цена завышена, вы теряете эту неделю, а потом всё равно снижаете.

Плохие фото. Тёмные снимки с вечерним светом отпугивают сильнее, чем старый ремонт.

Долгий ответ. Хорошие арендаторы в сезон находят квартиру за несколько дней. Если вы отвечаете на следующий день, их уже нет.

Нет договора или акта. Кажется лишней формальностью, пока не придётся спорить о депозите или о сломанной стиральной машине.

Отказ всем с детьми и животными. Так вы теряете большую часть спроса. Семьи с детьми и владельцы животных обычно ищут долгий срок и держатся за хорошее жильё. Вместо отказа возьмите депозит побольше и пропишите ответственность в договоре.

Поиск только в одном месте. Объявление на одной площадке без поиска по чатам — самый медленный способ сдать квартиру.